Områderegulering gamle Drøbak

Kommunestyret vedtok i møte 22.03.2021 områderegulering for gamle Drøbak. I møte 25.10.2021 hvor de behandlet klager på vedtatt områderegulering ble klage fra John Ambjørnrud vedrørende Tranga 8 tatt til følge.

Innhold

Om planen

Områdereguleringen for gamle Drøbak, plan-ID 086-4000, erstatter reguleringsplan for Antikvarisk Spesialområde Drøbak, plan-ID 086-2400, vedtatt i år 2000. Planområdet sammenfaller med området avsatt som bymiljø av nasjonal interesse i Riksantikvarens NB!-register. Innenfor planområdet er konkrete muligheter for utvikling og handlingsrom for endring og modernisering kartlagt. Grunnlaget for områdereguleringen er utarbeidet kunnskapsgrunnlag og gjeldende relevante lokale, regionale og statlige vedtatte planer og strategier.

Hensikten med områdereguleringen er å legge rette for utvikling og videre bruk av byen med en god og helhetlig forvaltning av kulturmiljøet slik at kulturhistoriske, arkitektoniske og miljømessige verdier ikke går tapt.

Vedtak klagebehandling 25.10.21

Kommunestyret hadde møte den 25.10.21 hvor de behandlet klager på vedtatt områderegulering for gamle Drøbak. Klage fra John Ambjørnrud vedrørende Tranga 8 (gnr/bnr 86/264), ble tatt til følge. Vedtaket medfører mindre endringer i områdereguleringen for denne eiendommen. Endringene gjelder blant annet byggegrense samt bestemmelser om utforming og uteoppholdsareal. Dette medfører også at beskrivelsen av utviklingsmulighetene og hensynet innenfor bestemmelsesområdet for tomten endres i planbeskrivelsen.

Klagene fra Arne Wessel-Berg, Marius Falch Orvin, Ola Petter Tandstad og boligsameiet Badehusgata 9 ble ikke tatt til følge, og oversendes til Statsforvalteren i Oslo og Viken for endelig behandling.

For klagen vedrørende Tranga 8 ble det fattet følgende vedtak:

Kommunestyrets vedtak 25.10.2021:
1. Klage på områdeplanens bestemmelser for Tranga 8 imøtekommes.
- Byggegrense for ny bolig endres som vist på kartutsnitt som vist under og legges mot syd i formålsgrensen mellom formål «bolig» og formål «uteoppholdsreal».
- Ny bolig kan ha arker/oppløft/altan i skråflate på inntil 1/3-del av takflatene.
- Bestemmelse om at ny bolig skal ha arkitektonisk uttrykk som samspiller med enkle økonomibygninger fjernes.
- Uteoppholdsareal for ny bolig kan anlegges innenfor formålet «uteoppholdsareal».

Nye bestemmelser for eiendommen skal være:
§ 6.8 BESTEMMELSESOMRÅDE # 8 - TRANGA 8

Boligbebyggelsen skal holdes sammen under ett tun. Eksisterende sveitservilla og det historiske hagemiljøet som helhet med lysthus, terreng og eldre hageanlegg skal bevares. Innenfor området er det anledning til å fradele en tomt og bygge en ny bolig uten detaljregulering på følgende vilkår:

a. Ny tomt fradeles øst for eksisterende sveitservilla. Tiltaket skal både ta hensyn til bevaringsverdiene på dagens eiendom og i kulturmiljøet rundt. En eventuell ny bolig skal trekkes så langt mot øst som mulig og skal ligge på samme, øvre plan i terrenget som eksisterende villa. Trevegetasjonen i skråningen mot Raskebekken skal ivaretas så langt det er mulig, jf. § 5.1.7 bestemmelser for vegetasjon.

b. På plankartet er det avmerket byggegrense for plassering av ny bolig øst på eiendommen. Ny bebyggelse skal utformes med saltak. Den nye boligens utforming, materialbruk, høyder og detaljering skal samspille med den historiske bebyggelsen i kulturmiljøet. Ny bolig skal ha maksimal BYA 160 m2 og oppføres i inntil 1,5 etasjer over øvre plan i terrenget. Ny bolig skal ha maksimal gesimshøyde c+24,5 og maksimal mønehøyde c+28,0. Inntil 1/3-del av takflatene kan ha arker/oppløft/altan i skråflate. Arker og oppløft kan ha maksimal gesimshøyde c+27. Det kan i tillegg oppføres en garasje. Antall parkeringsplasser skal følge områdeplanens parkeringsnorm.

c. Adkomstene til eiendommene fra Tranga skal begge legges i tilknytning til eksisterende adkomst. Adkomst skal ikke føres foran/sør for sveitservillaen. Innkjøring, snuplass, forstøtninger og lignende må utformes med god tilpasning til det eksisterende miljøet. Større murer, skjæringer eller ramper skal unngås ut mot hageanlegget.

d. Terrenget skal opprettholdes og endres i så liten grad som mulig, utfylling mot Raskebekken tillates ikke. Den eksisterende sveitservillaen skal være dominerende hovedelement i bebyggelsen innenfor området.

Om endringer i plankart og planbeskrivelse

Byggegrense
Vedtaket medfører endring av byggegrensen på Tranga 8 som ble vedtatt 22.03.21, jf. kartutsnittet under til venstre. Til høyre vises byggegrense vedtatt i forbindelse med klagebehandling 25.10.21. Kartutsnittet til høyre viser at ny vedtatt byggegrense (rosa) endres ved sikringssonen langs Raskebekken i sørøstre hjørne. I tillegg er den utvidet lengst vest og sør. Byggegrensen er altså endret i forhold til hva som ble fastsatt som en del av løsningen av innsigelsene fra Viken fylkeskommune og Norges vassdrags- og energidirektorat.

Planbeskrivelse
Vedtaket medfører endringer i planbeskrivelsen på s. 70-71. Ny tekst er understreket. Slettet tekst er streket over.

Bestemmelsesområde # 8 - Tranga 8
Det legges til rette for at det kan skilles av en tomt og bygges én ny bolig uten krav til detaljregulering på visse vilkår. Hensikten med disse vilkårene er å ivareta den bevaringsverdige villaen og hageanleggets særpreg, integritet og egenart.

Forslaget innebærer at det legges et bestemmelsesområde over hele eiendommen, som deles inn i et område med boligformål på øverste plan omkring hovedhuset, og hageformål nedenfor. Byggegrensen som er lagt inn, er satt innenfor en minimums-avstand til eksisterende villa, nabogrense og, Raskebekken. og området som er definert som den bevaringsverdige hagens terreng etter kommunens og fylkets samlede kulturminnefaglige vurdering Byggegrensen går ned til grensen for BUT-områdetDet siste er et særlig viktig hensyn. Hagen karakteriseres av å være anlagt med lysthus og soner i det naturlige terrenget. Måten dette er gjort på er typisk for en romantisk hagetradisjon i engelsk stil, der stigninger og senkninger i landskapet dannet retninger som initierte vandringer mellom ulike platåer, rom og utsiktssteder. Det er særlig viktig at disse naturlige trekkene i terrenget ivaretas. Byggegrensen er lagt på en slik måte at platået der en ny bygning kan plasseres, vil ha bevart en naturlig avkrumming og dermed tydelig landskapsfasong. Innenfor byggegrensen er det anledning til å bygge en ny bolig som en form for tilbakeføring av situasjonen før opprinnelig bryggerhus brant. Boligbebyggelsen skal holdes sammen som ett tun og slik sikre at det historiske hagemiljøet bevares.

Orientering om klageadgang

Vedtaket om endringen i Tranga 8, gnr 86 bnr 264, kan påklages til Statsforvalteren i Oslo og Viken, jf. plan- og bygningslovens §§12-12 og 1-9, og forvaltningslovens kap. VI. Det er sakens parter som har klageadgang. Klagefristen er 3 uker fra orientering om vedtak. Det er tilstrekkelig at klagen er postlagt innen fristens utløp. Klagen skal sendes skriftlig til Frogn kommune, postboks 10, 1441 Drøbak eller postmottak@frogn.kommune.no. Den skal være undertegnet, angi vedtaket det klages over, den eller de endringer som ønskes og begrunnes. Forvaltningsloven § 18 gir partene rett til å se sakens dokumenter, dersom ikke annet følger av § 19.
Klagefrist er 03. desember.

Saksdokumenter

Klage John Ambjørnrud_07.05.21.PDF
Klage John Ambjørnrud_23.03.21 og 09.04.21.PDF
Klage Arne Wessel-Berg_12.04.21.PDF
Klage Marius Falch Orvin_12.04.21.PDF
Klage Ola Petter Tandstad_16.04.21.PDF
Klage boligsameiet Badehusgata 9_07.05.21.PDF
Saksutskrift Kommunestyret 25.10.21 Klagebehandling OGD - John Ambjørnrud.PDF
Rådmannens foreløpig svar på klage fra Ambjørnrud_22.04.21.PDF
Saksutskrift Kommunestyret 25.10.21 Klagebehandling OGD - Arne Wessel-Berg.PDF
Saksutskrift Kommunestyret 25.10.21 Klagebehandling OGD - Marius Falch Orvin.PDF
Saksutskrift Kommunestyret 25.10.21 Klagebehandling OGD - Ola Petter Tandstad.PDF
Saksutskrift Kommunestyret 25.10.21 Klagebehandling OGD- Boligsameiet Badehusgata 9.PDF
Saksutskrift Kommunestyret 25.10.21 Klagebehandling OGD.PDF
Notat til kommunestyret 25.10.2021 - Alternativ innstilling klagebehandling - Områderegulering.PDF
Bestemmelser områderegulering gamle Drøbak_rev.25.10.21.pdf
Plankart områderegulering gamle Drøbak_rev.25.10.21.pdf
086-4000 _planbeskrivelse_rev 25.10.21.pdf

Krav om erstatning

Eventuelle krav om erstatning eller innløsning stilles til Hovedutvalg for miljø, plan- og byggesaker, og må fremsettes skriftlig innen 3 år etter denne kunngjøring, jf. plan- og bygningslovens §§ 15-2 og 15-3.

Vedtak 22.03.21

Det ble fattet følgende vedtak i kommunestyret 22.03.2021:

1. Områderegulering for gamle Drøbak, plan-ID 086-4000 med planbeskrivelse datert 19.02.2021, bestemmelser datert 19.02.2021 med tillegg i § 6.10 Bestemmelsesområde # 10 - Vestbyveien 42, som beskrevet i rådmannens notat datert 17.03.2021, og plankart datert 01.02.2021 vedtas med følgende endringer:

a) Endring i § 4.1.2.3 Parkering:
Rådmannen oppdaterer planbestemmelsene sil at antallet for boliger økes til maksimalt 2 biler.
b) Endring i § 2.7 SIKRING AV ALLMENN TILGJENGELIGHET I STRANDSONEN – siste setning endres: I nye detaljreguleringer og ved godkjenning av tiltak i strandsonen skal allmenhetens mulighet til tilgang til sjø som hovedregel sikres og vurderes styrket.

c) Endring i § 3.2 UNNTAK FRA PLANKRAV – punkt a omskrives til:
a. For gjenoppføring etter brann eller annen totalskade på følgende vilkår:

  • For gjenoppføring av en bygning som ikke er vurdert å ha svært stor bevaringsverdi, gjenoppføres en tilsvarende type bygning i samsvar med § 4.1.1.
  • For gjenoppføring av byggverk av svært stor bevaringsverdi, gjenoppføres en tilsvarende bygning som kopi jf. § 5.1.6.

d) Endring i § 4.1.1.1 Utnyttingsgrad, byggehøyder og bebyggelsesstruktur:
Punkt a).........økes med inntil 7% pr. eiendom en gang.

2. Reguleringsplan/deler av reguleringsplanene i følgende liste, som blir berørt av ny områderegulering for gamle Drøbak inkludert alle senere planendringer, delplaner og tilhørende bestemmelser, oppheves:

Plan-ID Navn/Dato/Plantype

086-2400

Antikvarisk Spesialområde gamle Drøbak, 13.11.2000. Reguleringsplan. Hele planen

086-2403

Hagenbakken 21, 18.04.2007. Bebyggelsesplan. Hele planen

086-1700

Badeparken, 14.03.1989. Reguleringsplan. Hele planen
086/0200 Niels Carlsens gate, 11.03.1958. Reguleringsplan. Hele planen
086-3400 Fjellveien 12, 09.04.2010. Reguleringsplan. Hele planen

086-1100

Bakeriveien, 06.09.1983. Reguleringsplan. Hele planen

086-0900

Tento, 19.11.1980. Reguleringsplan. Hele planen

086-1900

Drøbak Torg. 14.11.1994. Reguleringsplan. Hele planen

086-2100

Torget, utvidelse – Buggebakken – Osloveien, 17.06.1996. Reguleringsplan. Hele planen

086-2000

Torget, utvidelse Carlsebakken – badehusgata, 17.06.1996. Reguleringsplan. Hele planen

086-0400

Pavelstomta, 01.07.1976. Reguleringsplan. Hele planen
072-0102 Løktabakken - Flatåsen, 21.06.1999. Bebyggelsesplan. Del av planen
086-1300 Hvistendal, 22.10.1984. Reguleringsplan. Hele planen
086-2407 Badehusgata 14, 21.03.2011. Bebyggelsesplan. Hele planen.

086-1400

Storgata 27, 25.05.1987. Reguleringsplan. Hele planen
086-1000 Storgata 32 og Løktabakken 3, 01.09.1981. Reguleringsplan. Hele planen
086-0100 Finnegårdsområdet, 23.07.1957. Reguleringsplan. Hele planen
086-0800 Chr. Kroghs vei 3, 09.06.1980. Reguleringsplan. Hele planen
086-2406 Lehmannsbrygga, 08.02.2010. Bebyggelsesplan. Hele planen
086-2401 Strandveien 12, 27.11.2002. Bebyggelsesplan. Hele planen

071-1101

Vestbyveien 36, 29.08.2001. Bebyggelsesplan. Hele planen
071-1400 Vestbyveien 42/46, 13.06.2000. Bebyggelsesplan. Hele planen
086-3700 Niels Carlsens gate 7, 22.04.2013. Reguleringsplan. Hele planen

086-0300

Matr. nr 251, 27.10.1961. Reguleringsplan. Hele planen
086-2300 Holmåsen, 14.06.1999. Reguleringsplan. Hele planen


Kommunestyret slutter seg til Rådmannens vurdering i saksfremlegget.

Endringene som er gjort etter 1. gangs behandling den 31.08.2020 anses å være mindre og kan vedtas uten ny høring og offentlig ettersyn.
Vedtaket er fattet i medhold av plan- og bygningsloven § 12-12.

3. Kommunestyret ber rådmannen om å følge opp og gjennomføre tiltak for å åpne for allmenn ferdsel og skilte langs historiske stier og smett og til badeplasser etter områdeplanens § 5.1.2.g.

4. Kommunestyret anmoder rådmannen om å innlede et samarbeid med kirkevergen med tanke på å finne en fremtidig løsning på behovet for urnegraver i Drøbak.

Plandokumenter

Saksfremlegg 2. gangs behandling områderegulering gamle Drøbak.pdf
1 Planbeskrivelse OGD_revidert_120421.pdf
2 Planbestemmelser OGD_revidert_120421.pdf
3 Plankart OGD_150421.pdf
4 Temakart H570 og H730 OGD_ 290121.pdf
5 ROS_OGD.pdf
6 Vurdering og sammendrag av innkomne innspilll_dokument 1.pdf
7 Vurdering og sammendrag av innkomne innspill_dokument 2.pdf
8 Saksutskrift HMPB ny justert 1. gbh gamle Drøbak_31.08.20.pdf
9 Notat om revisjon av veileder til områderegulering gamle Drøbak_17.2.21.pdf

I forbindelse med klargjøring av plandokumentene for kunngjøring har det blitt behov for å gjøre noen tekniske opprettinger på plankart og i planbestemmelser. Disse tekniske opprettingene medfører ingen endringer av det faktiske innholdet i planen eller planens juridiske konsekvenser. Dette er små materielle feil i dokumentene som uten denne opprettingen kunne gitt utilsiktede konsekvenser for eierforhold. Se notatet under for mer informasjon.

Tekniske opprettinger før kunngjøring av vedtatt plan.pdf

Om ønskelig kan du lese saksprotokoll fra møtet og se vedlegg som fulgte saken. Scroll deg ned til behandlingsnummer (bh.nr) 19/21 og trykk på "behandlinger" og "dokumenter" på høyre side.