Byutviklingsplanen - Områdeplan for Seiersten, Ullerud og Dyrløkke

Frogn kommune arbeider med en områdeplan for Seiersten, Ullerud og Dyrløkke. Planforslaget var oppe til førstegangsbehandling 15. oktober 2018. Det ble vedtatt at planen sendes tilbake til Rådmannen for ytterligere utredninger. Utredningene av de siste punktene i vedtaket fra oktober 2018 og bestillingen fra april 2019 av utredning av nye veiløsninger innenfor planområdet ble lagt fram i HMPB 9. mars i år. Rådmannens innstilling ble vedtatt. Fram til områdeplanen skal legges fram til førstegangsbehandling vil Rådmannen følge opp føringene i vedtaket.

Innhold

Pågående arbeider

Fram til områdeplanen skal legges fram til førstegangsbehandling i HMPB vil Rådmannen følge opp føringene i vedtaket fra 9. mars:

- Rådmannen vurderer om området mellom Nordre Holter gård og Holter Søndre (del av foreslått felt BKB2), bør sees i sammenheng og reguleringsformålet endres.

- Deler av BFS3 og BFS4 reguleres til BKS (boligformål – konsentrert småhusbebyggelse). De resterende delene av disse feltene reguleres til BFS. Frem til ny førstegangsbehandling utformer Rådmannen bestemmelser knyttet til formålet BKS, og innarbeider dette i planforslaget. Rådmannen vurderer også om formålet bør innføres for andre felt i planområdet. Rådmannen vurderer hvordan det kan tilrettelegges for økte mobilitetsmuligheter i og gjennom området for gående og syklende. Foreslått hensynssone H560_20 reguleres til grøntstruktur. Ytterligere deler av området indikert som skog i «Delanalyse felt BFS3/BFS4», avmerkes som hensynssone for bevaring av naturmiljø, ev. grøntstruktur, i områdeplanen.

- Med bakgrunn i funn i «Delanalyse, felt BFS3/BFS4» vurderer Rådmannen, frem til ny førstegangsbehandling, foreslåtte høyder på bebyggelsen i feltene BBB7 og BBB8.

- Med utgangspunkt i prinsippene vist i geometriskisser fra «Utredning av gateløsninger i områdeplanen for Seiersten, Ullerud og Dyrløkke» ser Rådmannen på hvordan detaljprosjekteringen av veiløsningene kan deles opp trinnvis i rekkefølgekravene. Før planforslaget sendes til førstegangsbehandling, utfører Rådmannen nødvendige endringer slik at planforslaget, så langt det er mulig, er i tråd med foreslåtte veiløsninger i «Utredning av gateløsninger i områdeplanen for Seiersten, Ullerud og Dyrløkke».

Frem til ny førstegangsbehandling undersøker Rådmannen om:
- det er hensiktsmessig å dele opp planområdet.
- deler av området skal unntas fra krav om detaljregulering.
- hele eller deler av felt BKB12 burde reguleres med høyere utnyttelse.
- foreslått krav til næring i alle 1. etasjer innenfor BKB-feltene bør endres.

Videre følger Rådmannen opp vedtaket i  HMPB om at det ikke reguleres hotell på felt BKB16 - Rådhustomta. Rådhustomta skal reguleres til offentlig tjenesteyting. Felt LL, Nordre Holter gård, reguleres til grønnstruktur, og gårdstunet reguleres til boligformål - småhusbebyggelse med hensynssone for bevaring av kulturmiljø. Rådmannen endrer dette i planforslaget før forslaget sendes til førstegangsbehandling.

I tillegg gjør Rådmannen vurdering og ev. nødvendige redaksjonelle og tekniske endringer av plandokumentene.

Dokumentene som var til behandling 9. mars finner du under politiske møter, HMPB sak 20/20.

Veiutredningen

1. april 2019 ble det vedtatt i hovedutvalget for miljø-, plan- og byggesaker (HMPB) at Rådmannen skal sette i gang arbeide med en veiutredning. Sweco påtok seg oppdraget, og 17. juni ble det avholdt oppstartsmøte med konsulenten. Kommunen ble tildelt fylkeskommunalt tilskudd for utredningsarbeidet på kr 500 000,- for 2019. Under finner du utredningen og vedleggene.

Veiløsningene skal legges fram for behandling i HMPB 9. mars 2020, der de folkevalgte blir bedt om å ta stilling til videre planarbeid. På bakgrunn av vedtaket som fattes, vil Rådmannen utarbeide et nytt forslag til områdeplanen som skal legges frem for ny førstegangsbehandling. Dersom HMPB vedtar det, så vil planforslaget bli sendt på høring og lagt ut til offentlig ettersyn slik at alle kan gi uttalelse til planforslaget. Veiløsningene i utredningen er på et skissenivå, og dersom det blir vedtatt at Rådmannen skal arbeide videre med løsningene, så skal disse vurderes nærmere og tegnes ut mer detaljert.

Eiere av eiendommer som vil bli arealmessig berørt av veiløsningen vil bli direkte kontaktet.

Utredning av gateløsninger i områdeplanen for Seiersten, Ullerud og Dyrløkke, rapport fra Sweco

Vedlegg 1-Tegningshefte

Vedlegg 2 -Trafikkberegninger

 

Dialogmøte med næringsaktører

Den 6. juni 2019 hadde Rådmannen et dialogmøte med næringsaktører innenfor planområdet for å sikre gjennomføring av planen. Det ble dannet en interessentgruppe av næringsaktørene som vil samordne seg i forhold til kommende forhandlinger om utbyggingsavtale m.m. Kontaktperson for næringsaktørene er Mikal Rohde, e-post mikal.rohde@yahoo.com.

 

Hensikt med planarbeidet

Hensikten med planarbeidet er fortetting og urbanisering av disse viktige områdene. Frogn kommune skal utnytte potensialet tett på Gamle Drøbak gjennom å bidra til mer variasjon og fortetting i områdene Seiersten, Ullerudsletta og Dyrløkke. Planarbeidet er en viktig oppfølging av kommuneplanen som ble vedtatt juni 2013. På denne siden vil du finne oppdatert informasjon om det pågående planarbeidet.

 

Planprogram

Hva er et planprogram? Et planprogram kan forklares som en "oppskrift" på hvordan planarbeidet skal skje. Planprogrammet skal beskrive formålet med planarbeidet, området planen skal gjelde for, og hvilke problemstillinger som er viktige for miljø og samfunn i det konkrete planarbeidet. Planprogrammet skal også gjøre rede for den videre planprosessen, med frister, deltakere og opplegg for medvirkning, spesielt for grupper som antas å bli særlig berørt.

Kommunen har laget et planprogram som har vært på høring. Planprogrammet ble fastsatt av kommunestyret i møtet 03.11.2014.

Åpne fastsatt planprogram.

Målet med planen

Byutviklingsplanen skal styrke Gamle Drøbak som det levende kommunesenteret i Frogn og Dyrløkke som kommunens andre handelssentrum. Mellom Gamle Drøbak og Dyrløkke skal vi utvikle en sammenhengende by med aktivt næringsliv og boligområder som er tilpasset menneskene som bor der.

Gjennom å få til en mer variert bruk på Seiersten, styrke næringsaktiviteten langs Ullerudsletta og omorganisere Dyrløkke, kommer områdene styrket ut hver for seg, i tillegg til at de samlet bidrar til å utvikle Drøbak. Ved å redusere opplevd avstand mellom Drøbak og Dyrløkke, få flere til å oppholde seg og utføre daglige gjøremål i nærområdet vil planområdet utvikles på en god måte, og også bidra til å styrke Drøbak som levende by.

Høyere utnyttelse av arealene på Seiersten, Ullerudsletta og Dyrløkke bidrar dessuten til å verne jomfruelige områder mot utbygging.

Kommunens satsningsområder klima og energi, livskvalitet og folkehelse, steds-utvikling, næringsutvikling og verdiskaping legger viktige premisser for utviklingen.

Notater, rapporter og bakgrunnsmateriale

Frogn kommune har sammen med Ås og Ski kommuner fått midler fra Kommunal- og moderniseringsdepartementet til et prosjekt om gjennomføring av fortetting og transformasjon i sentrumsnære, bebygde områder. Formålet med prosjektet er å utrede hvilken rolle kommunen bør ha i transformasjonsprosesser i slike områder, samt en vurdering av hvilke virkemidler kommunen bør bruke for å få gjennomført en transformasjonsprosess. Resultatene er fremlagt i rapporten «Fortetting og transformasjon i sentrumsnære bebygde områder» (vedlagt). Rådmannen valgte Ullerudsletta som caseområde for Frogn kommune. Rapporten konkluderer med at hovedutfordringene i planen er manglende gjennomføringsfokus og en usikker finansieringssituasjon på foreslåtte infrastrukturtiltak. Rådmannen er enig i dette og mener at fokus på gjennomføring og kostnadsberegninger bør være en sentral del av det videre planarbeidet og spesielt veiutredningen.

Fortetting og transformasjon i sentrumsnære bebygde områder.pdf

Her finner du tidligere rapporter og utredninger som hører til saken

Notatet under handler om medvirkningsaktiviteter. Kommunen er pålagt å sikre medvirkning i planprosessen, og særlig sørge for involvering av barn og unge.I dette notatet som ble lagt fram 26.01.15 finner du oversikt over status for medvirkningsaktiviteter. Etter at notatet ble lagt fram er det gjort aktiviteter som konkurranse for barn og unge og barnetråkk- registrering.

Gå til notat om medvirkningsaktiviteter

Planen skal åpne for fortetting innefor eksisterende byggeområder. I dette notatet finner du en gjennomgang av viktige hensyn, og nye muligheter for bebyggelse innenfor området. Det pågår arbeid med mulighetsstudier i regi av kommunen. I tillegg er diaolog med involverte og innspill viktige bidrag i vurderingen av hva vi bør på plass til. Dette notatet ble lagt fram for politikerne 01.06.2015 og redegjør for status knyttet til arealbruk, hensyn og muligheter for nybygg.

Gå til notat om arealbruk og utnyttelse

Eriksen og Skajaa har på oppdrag fra kommunen laget en mulighetsstudie for Seiersten/Ullerud/Karlsrud. I rapporten er det foreslått et overordnet plangrep for å knytte området bedre sammen med Drøbak Sentrum. Gode forbindelser på tvers, nya akser og ulike utbyggingsområder er sentrale grep. Klikk på knappen under for å åpne mulighetsstudien.

Åpne mulighetsstudien

Statens Vegvesen har utarbeidet rapporten "Attraktiv skolevei". Med utgansspunkt i Drøbak  skole, og kommunesn registreringer av hvor barn går har de sett på muligheter for å gjøre skoleveien attraktiv: trygg, sosial og aktiv. Klikk på knappen under for å åpne rapporten.

 Gå til attraktiv skolevei

På oppdrag fra kommunen har Rambøll utredet naturmangfoldet i planområdet. Dette er lagt frem i rapporten «Naturmiljø» og inngår som kunnskapsgrunnlag for utarbeiding av konsekvensutredning for naturmiljø og øvrige plandokumenter.

05_Naturmiljø.pdf

Målsettingen for «Temanotat bærekraftig transport» er å sikre at det i planområdet blir lagt til rette for bærekraftig transport, med fokus på sykkel, gange samt kollektiv og utslippsfri transport. Viktige temaer som blir undersøkt i notatet er blant annet hva som er realistisk å oppnå i dag og fremover, og hvilke virkemidler som er tilgjengelige for kommunen. Rapporten er utarbeidet av Rambøll.

06_Temanotat bærekraftig transport.pdf

Rambøll har på oppdrag fra kommunen utarbeidet rapporten «Kryssing av Osloveien» som utreder mulighetene for planfri kryssing over Osloveien i sonen mellom Gamle Oslovei x Rådhusveien og Ullerudveien/Belsjøveien. Bakgrunnen for rapporten er behovet for økning av sikkerheten for myke trafikanter, med spesielt fokus på skolebarn til Drøbak skole og Seiersten ungdomsskole.

07_Kryssing av Osloveien - delutredning.pdf

Hovedmålet med utredningen «Mulighetsstudie Bekkeåpning» har vært å se på muligheten for å gjenåpne Raskebekken, med forslag til trasé, vannføringsberegninger, dimensjonering av bekken for ulike flomsituasjoner, og avsette tilstrekkelig areal for nytt bekkeleie langs Ullerud, Kalsrud og Holmåsen. Utredningen er utarbeidet av Rambøll på oppdrag fra kommunen.

08_Mulighetsstudie Bekkeåpning.pdf

Utredning av vann, avløp og overvann innen planområdet laget av Rambøll på oppdrag fra kommunen.

09_Rapport vann, avløp og overvann.pdf

Rapport utarbeidet av Multiconsult på oppdrag fra kommunen for å beregne dambruddsbølgeberegninger og gi forslag til klassifisering for Ulleruddammen. Det er fire konsekvensklasseringer innenfor Damsikkerhetsforskriften, hvorav klasse 1 er den lavest rangerte konsekvensklassen. Ulleruddammen foreslås plassert i klasse 3. Rapporten danner kunnskapsgrunnlaget for faresonen flomfare H320 i planområdet.

11_Dambruddsbølgeberegning, Ulleruddammen.pdf

Risiko- og sårbarhetsanalysen har identifisert totalt 17 hendelser (noen av disse er kommentert samlet). 9 av hendelsene er aktuelle hendelser og faremomenter som har betydning for vurdering av risiko- og sårbarhet ved gjennomføring av områdereguleringen. Det er fremmet forslag til avbøtende tiltak og foreslått nye planbestemmelser.

ROS-analyse.pdf

01. april 2019 la Rådmannen frem en sak om byutviklingsplanen i hovedutvalget for miljø-, plan- og byggesaker. Følgende føringer for det videre planarbeidet ble vedtatt:

1. Utredning av konsekvenser av etablering av hotell på BKB16 avventer Kommunestyrets behandling av sak om fremtidig oppveksttilbud på Seiersten.

2. Åpning av Raskebekken tas ut av planen. Det brukes ikke ytterligere ressurser på å utrede en eventuell bekkeåpning.

3. Rådmannen setter i gang med utredning av alternative veigrep på Ullerudsletta og legger til rette for at løsningene for fylkesveiene innenfor planen i tilstrekkelig grad er avklart med Statens Vegvesen og Ruter. Det skal benyttes konsulent til utredningen. Alternativene legges frem for HMPB for valg av alternativ før videre regulering.

4. Rådmannen inviterer til dialog med relevante myndigheter, eiendomsutviklere, grunneiere og næringsdrivende innenfor planområdet med tanke på å sikre gjennomføring av planen.

Rådmannen utreder nærmere konsekvensene ved å regulere LL om til GNx

Frogn kommune opprettholder kommuneplanens føringer som sier at det ikke skal bebygges på ballsletten ved Ullerud.

Link til dokumentene som ble lagt frem i møtet ligger under «Saksdokumenter».

 

15. oktober 2018 var planen oppe i hovedutvalget for miljø-, plan- og byggesaker. Det ble vedtatt at planen sendes tilbake til rådmannen for ytterligere utredning av følgende:

Utredninger på Seiersten

1. Hvilke konsekvenser vil det få i fht. Ruter / Seierstenområdet at dagens løsning med snuplass for bussene videreføres? Finnes det andre, mulige områder? I Kommuneplanen for Frogn 2013 – 2025 ligger flg. føring: Det skal legges til rette for nærsenterfunksjoner og evt. bussterminal i området. Hva menes med ‘bussterminal’?
2. Vi ønsker å få utredet muligheten til å utvide formålet for BKB16 til å inkludere hotell. Vil en slik utvidelse av formålet få konsekvenser for resten av planen i Seierstenområdet?
3. Hvilke konsekvenser vil det få for overvannshåndtering hvis Raskebekken ikke åpnes?
4. Hvordan skal den økonomiske belastningen det blir å forholde seg til ROS-analysens anbefalinger fordeles hvis bekken åpnes?
5. Hvilke konsekvenser vil det få for området mellom Sogstiveien og Osloveien hvis både BFS4 og BSF3, alternativt kun BSF4, gjøres om til BBBx? Enten med retningslinjene ‘Boligbebyggelse - småhus/terrassebolig/blokkbebyggelse med en begrensning på høyder inntil 3 etg. / 9 m., alternativt med retningslinjene ‘Boligblokk maksimalt 14 meter med avtrapping mot eksisterende småhus’. I Kommuneplanen for Frogn 2013 – 2025 ligger flg. føring: Området skal ha arealeffektiv bebyggelse.

Utredninger på Dyrløkke

6. Hvilke konsekvenser vil det få i fht. Ruter / Smiaområdet hvis rådmannens tidligere vurdering om at det ligger et stort potensial i å opparbeide området mellom Osloveien og flerbrukshuset som et bussknutepunkt revurderes?
7. Alle holdeplasser legges på samme side av Åsveien, både til og fra Oslo /Ås / Ski. Vi ønsker også utredet konsekvenser i fbm. å bygge en fotgjengerundergang mellom hver side av Åsveien, alternativt en gangbro, som vi anser som mindre egnet enn tunell. I Kommuneplanen for Frogn 2013 – 2025 ligger flg. føringer:
- Tydelige, lesbare kjøremønstre og ryddige forhold knyttet til adkomst til områder, internveier og parkeringsarealer.
- Fokus på myke trafikanter og gode løsninger for disse. Skoleveitraseer skal vurderes særskilt.
8. Konsekvenser for området hvis LL gjøres om til BKBx eller GNx?

Utredninger på Ullerud

9. Hvilke konsekvenser vil det få for en eventuell fortetting / transformasjon av området langs Ullerudsletta hvis Osloveien beholdes som i dag.
10. Hvilke alternativ til foreslått gate finnes, inkludert gang-/sykkelfelt, med redusert hastighet 40 km/t.?
11. Vi ønsker utredet en evt. rundkjøring mellom felt BKB7 og BKB6 i stedet for 3 avkjøringer kun nordover, hvis veiforslaget blir slik at avkjøring ikke kan krysse møtende veibane.
12. Vi vil ha utredet en rundkjøring ved dagens 7/11 (BFSB-BKB9).
13. Vi vil ha utredet hva som er tenkt for busstilbud over Skorkeberg?
14. Vi vil ha utredet hvilken innvirkning dagens grunnforhold / hovedvannledning / kloakk og overvann har på kravet til parkering under bakken. Hvis parkering under bakken blir vanskelig å gjennomføre, ønsker vi å få vurdert andre alternativ til parkering, som ivaretar føringen om at det skal være næring i 1. etg. I Kommuneplanen for Frogn 2013 – 2025 ligger flg. føring: Parkering under bakken / i bygg
15. Utrede konsekvensene ved at BKB9 reduseres og tilbakestilles til BIA (fotballbanene slik de framstår i dag). Hvilke muligheter har vi når leieavtalen utløper i 2020? I Kommuneplanen for Frogn 2013 – 2025 ligger flg. føring: Gressbanene på Ullerud skal ikke bebygges.
16. Utrede regulering av infrastruktur fra kommunens side, på samme måte som Vestby har gjort i sin Byplan, for hurtig behandling og med bruk av anleggsbidrag fra utbyggere.
- Detaljregulering kreves av alle formålsområdene med unntak av offentlig vei, vann, kloakk og overvann.
- Ovenstående gjør områdeplanen detaljert nok til at kommunen kan gå direkte på byggesak for bygging av offentlige fellesanlegg.
- Ved 2. gangs behandling kostnadsberegnet Vestby kommune felles infrastrukturtiltak og fordelte disse på de enkelte utbyggingsområdene. Sette bestemmelser med krav om at felles infrastruktur skal være opparbeidet eller sikret opparbeidet.
- Tiltakshaver kan starte utbygging av sin tomt når hans andel av etableringskostnadene av felles infrastruktur er betalt. Samlet byggetid reduseres med flere år.
- Planen bør ikke kreve at felles infrastruktur skal være ferdigstilt før bygging av de enkelte formålsområdene kan igangsettes, men at felles infrastruktur er sikret opparbeidet.
17. Utrede regulering av infrastruktur fra kommunens side, på samme måte som Vestby har gjort i sin Byplan, for hurtig behandling og med bruk av anleggsbidrag fra utbyggere i områdene Seiersten, Dyrløkke og Ullerud hver for seg. Se pkt. 16 for ytterligere beskrivelse.

-------------------------------------------------------

I januar 2018 ble planforslaget presentert for politikerne (se link nedenfor for å se presentasjonen). Dette var ikke en formell behandling, kun en orientering om planforslaget slik det nå foreligger.

Byutviklingsplan Frogn 29.01.18.pptx

Det ble holdt et åpent møte på Smia tirsdag 18. september. Her kan du se presentasjonen av planforslaget:

Informasjonsmøte om byutviklingsplanen 18.09.18.pdf

Innsigelser og vesentlige merknader vil medføre forsinket fremdrift. Høringsinnspill kan også medføre behov for endring av plan som også må høres, og som da vil kunne forsinke fremdriften.

Det er åpnet for at detaljplaner innenfor planområdet kan starte opp når planen har vært på offentlig ettersyn.

Saksdokumenter

Dokumentene som var oppe i hovedutvalget for miljø-, plan- og byggesaker 01. april 2019 finner du her. Scroll deg ned til sak 14/19 og klikk på "dokumenter" til høyre på siden.

Her finner du dokumentene som var oppe til førstegangsbehandling i hovedutvalget for miljø-, plan- og byggesaker 15. oktober 2018:

Planbeskrivelse.pdf
Plankart.pdf
Reguleringsbestemmelser.pdf
Sammendrag av innspill.pdf
Samledokument av alle innspill.pdf

Har du spørsmål?

Har du spørsmål om planarbeidet kan du ta kontakt med enhet for samfunnsplanlegging, Frogn kommune, via postmottak@frogn.kommune.no.