Reguleringsplaner

Hva er en reguleringsplan?

En reguleringsplan er et juridisk dokument som forteller hvordan et areal kan benyttes og eventuelt bebygges. Reguleringsplaner skal utarbeides av fagkyndige. En reguleringsplan består av et plankart med tilhørende bestemmelser og en beskrivelse. 

Reguleringsplaner utarbeides og behandles med hjemmel i plan- og bygningsloven.

Vi ønsker innspill og medvirkning

Etater, organisasjoner og berørte blir varslet med brev eller e-post når kommunen eller private forslagstillere starter et reguleringsarbeid. Også andre interesserte kan komme med innspill til saken. Varsel om planoppstart annonseres i Amta eller kommunens informasjonsbilag. Du finner varslede planer under oversikten over. Det er et krav i plan- og bygningsloven at berørte og interesserte skal varsles på bestemte stadier i planarbeidet, og at de skal ha reell mulighet til å påvirke utformingen av planen.

Reguleringsplaner kan utarbeides av både private forslagsstillere og kommunen. Jo tidligere dine innspill og merknader kommer fram i planprosessen, desto større er din sjanse for å påvirke utformingen av planen. Figuren under viser ordinær planprosess- de mørke grønne feltene er politiske behandlinger.

Hva gjelder for min eiendom

Ved å bruke kartet i linken under kan du finne ut hvilken reguleringsplan som gjelder for din eiendom. Klikk på eiendommen du ønsker å finne informasjon om. Ved å bruke knappen "vis mer informasjon" får du tilgang til planregisteret der du finner bestemmelser, vedtak og andre saksdokumenter.

Er eiendommen din uregulert er det kommuneplan for Frogn og bestemmelsene som hører til som gjelder for din eiendom.

Kommunens planregister

Kartløsningen Origo inneholder grunnkart, arealplaner, temadata fra det offentlige kartgrunnlaget (DOK), ortofoto (flyfoto) med mer. Løsningen har koblinger til kommunens planregister, skråfoto, gårdskart og google street view. Det er mulig å kjøre en plananalyse og DOK- analyse for en eiendom. Dataene kan vises i 2D eller 3D. Det vil bli lagt ut snarveier til ulike temakart i løpet av våren.

Origo-innsyn

Informasjon og brukerveiledning ligger her: 

Innsyn Publikum | Geodata Origo (kommunegis.no)

Problemer med å få opp kartet?

Planregisteret og Origo fungerer ikke på Internet Explorer, prøv en annen nettleser, for eksempel Edge.

Høring av planer

Høringer brukes for at innbyggere, organisasjoner og næringsliv skal få si sin mening, for at de skal kunne føre kontroll med hva forvaltningen gjør og hvordan den utfører sine oppgaver. Du kan benytte det elektroniske skjemaet Høringssvar ved offentlige høringer.

Her finner du høringene som er aktuelle nå.

Vil du vite mer om høringer

Se på denne siden. Her finner du også elektronisk skjema for å sende inn høringssvar. 

Planarbeid pågår

Her finner du en oversikt over planer som er under arbeid i Frogn kommune. Oversikten viser både private og offentlige planer som er varslet igangsatt, og både detalj- og områdereguleringer. 

Prioritert planarbeid

Kommunen opplever stor pågang når det gjelder plan- og byggesaksbehandling.

Gjeldende planstrategi gir en oversikt over planarbeid som skal behandles i denne perioden. Den skal sikre politisk styring av planarbeidet, riktig prioritering av planoppgaver, god utnyttelse av planressursene og samordning mellom forvaltningsnivåer og mellom nabokommuner. Planstrategien viser imidlertid ikke alle reguleringsplaner som er til behandling. Planoversikten gir en oversikt over planene, type plan, status for hvor i prosessen planen ligger, når siste dokument ble mottatt og når det antas at planen vil komme til politisk behandling.

Det er tidligere vedtatt at reguleringsplaner skal prioriteres i følgende rekkefølge:

1. Offentlig infrastruktur
2. Offentlige bygg
3. Næring
4. Bolig
5. Fritidsbolig

I tillegg er det prioritert å ferdigbehandle igangsatte planarbeid fremfor å starte opp nye. Kommunestyret og hovedutvalg for miljø-, plan- og byggesaker har vedtatt at områderegulering for Dyrløkke, Ullerud og Seiersten skal prioriteres høyest på lista. For private reguleringsplaner gjelder saksbehandlingsfrister etter plan- og bygningsloven.

Skal du fremme en reguleringsplan?

Oppstart av planarbeid

Vil du fremme en reguleringsplan i Frogn kommune? I Frogn kommune behandles anmodning om oppstart av politisk hovedutvalg for miljø-, plan- og byggesaker. Ta kontakt med planavdelingen dersom du ønsker å anmode om oppstart av planarbeid.

Anmodning om oppstart av planarbeid kalles også planinitiativ. Her er en sjekkliste for hva et planinitiativ bør inneholde.

Frogn kommune har ikke en egen planveileder. Men du finner mye nyttig veiledningsmateriell i miljøverndepartementets veileder til utarbeiding av reguleringsplaner. Veilederen finner du her.

På Plankartsiden finner du informasjon om kart- og planforskriften, nasjonal produktspesifikasjon for arealplan og digitalt planregister og SOSI standarden.

Kommunens krav til dataleveranse- digitale plankart

Dersom det er usikre eiendomsgrenser rundt eiendommen(e) som det skal lages planer for, må eiendomsgrensene kontrolleres før planen kan behandles. Info om kvalitet på eiendomsgrensene ligger inne i Matrikkelen

Dersom eksisterende kartgrunnlag ikke er tilstrekkelig detaljert for det detaljnivå planen krever, må kartgrunnlaget oppdateres av de som lager planen.

Leveransene skal være i koordinatsystemet EUREF 89, sone 32 og i Sosi- format, versjon 4.5, nivå 4.

Ved igangsetting av planarbeid skal plangrense leveres på SOSI formatet, versjon 4.5 eller DXF / DWG format. Kart med omriss av planområde leveres også på PDF fil eller bildefil (for eksempel jpg format) tilsvarende det som sendes til avisen.

Ved innsending av planforslag til førstegangsbehandling skal planforslag leveres på SOSI formatet, versjon 4.5, nivå 4. Planen vil ikke fremmes til behandling før plandataene er kontrollert og godkjent. Planforslag skal også leveres på PDF-format og papir.

Etter endelig planvedtak skal plankartet oppdateres i hht. vedtak leveres på SOSI format, versjon 4.5, nivå 4.

Det vil faktureres et tilleggsgebyr etter timepris,  for leveranser på ufullstendig SOSI format som ikke tilfredsstiller krav til koding, datastruktur, topologi med mer, og derfor medfører merarbeid for kommunen (jfr. kommunens gebyrregulativ).

Vedtatt plan som er opprettet ihh. til vedtak skal leveres på PDF format og skrevet ut i riktig målestokk på papir\ lerret godkjent for arkivering.

Øvrige krav til leveranse og kvalifikasjoner

• Det stilles krav til faglige kvalifikasjoner for de som skal utarbeide planen, jfr Pbl. § 12-3
• Utforming av reguleringsplanen skal være i henhold til Miljøverndept. sin veileder T-1490
• Plankartet skal være utarbeidet digitalt iht. gjeldende spesifikasjon og SOSI standard
• Tegnforklaring skal være iht. Frogn kommunes mal
• Reguleringsbestemmelsene skal være iht. kommunens oppsett
• Reguleringsbestemmelsene skal ikke være med på plankartet

Kommunens standardmaler for heading til planbestemmelser, tegnforklaring mv. får du på oppstartsmøte med kommunen. 

Reguleringsendring

Mindre endring av reguleringsplan kan behandles på en enklere måte.Mindre justeringer av reguleringsformål, byggegrenser, veitraseer eller lignende kan i mange tilfeller behandles som en mindre endring av reguleringsplan og gis en enklere saksbehandling. 

Skillet mellom hvilke tiltak som krever full reguleringsplan og hva som kan behandles som en mindre endring er en skjønnsmessig vurdering. Før arbeidet startes må du derfor ta kontakt med kommunen v/planavdelingen og avklare behandlingsmåte.

Gebyrer og priser

For å få behandlet plansaken din i kommunen, må du betale et gebyr. Hvor høyt gebyret blir avhenger av hva du søker om. Her finner du pris for saksbehandling av detaljplaner, mindre endringer, dispensasjoner og konsekvensutredninger. 

Det skal betales gebyr for alle private planforslag for arbeid frem til første gangs behandling. I plansaker faktureres gebyret samtidig med vedtak om offentlig ettersyn. I saker som avsluttes før fullstendig planforslag er lagt frem, eller før offentlig ettersyn, faktureres gebyret når saken avsluttes.

Gebyrene er vedtatt av kommunestyret med hjemmel i i Plan- og bygningsloven § 33-1. Gjeldende fra 1.1.2021. Regulativet erstatter tidligere gjeldende regulativ.

Når må gebyret betales?

Betaling innkreves når vedtak er fattet og forfaller til betaling 30 dager etter fakturadato.

- Når vedtak er fattet i bygge-/delings-/eller seksjoneringssak

- Når forhåndskonferanse/oppstartsmøte er avholdt

- Når planprogram er fastsatt/vedtatt

- Når plan har vært gjenstand for 1. gangs behandling

Hvor mye koster det?

Gebyrene skal regnes etter det regulativet som gjelder den dato kommunen mottar søknaden.

Timepris

For de tjenester som ikke omfattes av dette regulativet så gjelder et gebyr etter medgått tid. Timesatsen dekker også støttefunksjoner og administrasjon av tjenesten.

Tilleggsgebyr

I tillegg til det faste gebyret påløper det et tilleggsgebyr dersom planforslaget ikke leveres i fullverdig digital form.

Tillegg for planforslag som ikke er levert etter SOSI-standarden: etter medgått tid som kommunen har brukt for å rette opp kartfiler.

Tillegg for mangelfulle plandokumenter: etter medgått tid som kommunen har brukt for å rette opp plandokumenter.

Tilbaketrekking av planforslag

Ved trekk av planforslag eller manglende oppfølging fra forslagsstiller skal tiltakshaver betale en andel av gebyret avhengig av hvor langt kommunen har kommet i saksbehandlingen. For beregning skal gebyret for private planforslag legges til grunn.

Formøte, dialogmøte, undervisningsmøte

For nærmere avklaring av rammer og innhold i planforslaget kan det holdes formøte mellom plankonsulent, forslagsstiller, kommunen og ev. andre berørte fagmyndigheter. Ett møte er inkludert i det generelle saksbehandlingsgebyret under Private planforslag, for møter utover dette som er initiert av forslagsstiller skal det betales gebyr. Administrasjonen kan vurdere om et møte skal faktureres etter møtegebyr eller timepris, alt ettersom hvor kompleks saken er og hvor mye tid som medgår.

Avklaring av private reguleringsforslag

Planspørsmål legges frem for planmyndigheten, kommunen kan gi råd om hvordan planen bør utarbeides og kan bistå i planarbeidet. Gebyret gjelder for planinitiativ som ikke er i tråd med overordnet plan, og derfor krever politisk behandling.

Oppstartsmøte

Både kommunen og forslagsstiller kan kreve oppstartsmøte. Det skal betales gebyr for hvert oppstartsmøte. Gebyret omfatter også administrativt arbeid for planinitiativ som er i tråd med overordnet plan. Her er planspørsmålet avklart, og det er derfor ikke behov for politisk behandling.

Private planforslag

Arealer som reguleres til grønnstruktur eller LNF skal ikke tas med i beregningen.

Der det er regulert bolig eller fritidsboliger kommer et tillegg pr ny eller eksisterende boenhet som følger:

Der det er regulert til annet enn bolig eller fritidsbolig kommer et tillegg som følger:

Planer med planprogram og konsekvensutredning

For planforslag som krever planprogram og konsekvensutredning (KU) skal det betales tilleggsgebyr. For beregning av tilleggsgebyret for konsekvensutredning skal gebyret for private planforslag legges til grunn.

Utfylling og endring av plan

Ved utfylling eller endring av plan skal det betales gebyr.

Andre kostnader

Klageadgang

Det er ikke adgang til å klage på kommunestyrets vedtak av gebyrregulativ, men det kan søkes om reduksjon av gebyr. Søknaden sendes enhet for samfunnsplanlegging. Avgjørelse av slik søknad er et enkeltvedtak som kan påklages. Klagen sendes enhet for samfunnsutvikling og fylkesmannen er klageinstans.

Fakturaen må betales og forfaller uansett om vedtaket er påklaget eller det er søkt om reduksjon av gebyr. Faktura som ikke betales blir belastet med forsinkelsesrente fra forfallsdato til fakturaen blir betalt.

Vedtatte planer

Her finner du planer som nylig er vedtatt i Frogn kommune. Planene finner du også i kommunen kartportal.

Kontakt

Enhetsleder for samfunnsplanlegging er Anne-Bergitte Thinn:
anne-bergitte.thinn@frogn.kommune.no