Hva er en reguleringsplan?
En reguleringsplan er et juridisk dokument som forteller hvordan et areal kan benyttes og eventuelt bebygges. Reguleringsplaner skal utarbeides av fagkyndige. En reguleringsplan består av et plankart med tilhørende bestemmelser og en beskrivelse.
Reguleringsplaner utarbeides og behandles med hjemmel i plan- og bygningsloven.
Vi ønsker innspill og medvirkning
Etater, organisasjoner og berørte blir varslet med brev eller e-post når kommunen eller private forslagstillere starter et reguleringsarbeid. Også andre interesserte kan komme med innspill til saken. Varsel om planoppstart annonseres i Amta eller kommunens informasjonsbilag. Du finner varslede planer under oversikten over. Det er et krav i plan- og bygningsloven at berørte og interesserte skal varsles på bestemte stadier i planarbeidet, og at de skal ha reell mulighet til å påvirke utformingen av planen.
Reguleringsplaner kan utarbeides av både private forslagsstillere og kommunen. Jo tidligere dine innspill og merknader kommer fram i planprosessen, desto større er din sjanse for å påvirke utformingen av planen. Figuren under viser ordinær planprosess- de mørke grønne feltene er politiske behandlinger.
Hva gjelder for min eiendom
Ved å bruke kartet i linken under kan du finne ut hvilken reguleringsplan som gjelder for din eiendom. Klikk på eiendommen du ønsker å finne informasjon om. Ved å bruke knappen "vis mer informasjon" får du tilgang til planregisteret der du finner bestemmelser, vedtak og andre saksdokumenter.
Er eiendommen din uregulert er det kommuneplan for Frogn og bestemmelsene som hører til som gjelder for din eiendom.
Follokart inneholder de fleste av våre kartdata inkludert flyfoto.
Problemer med å få opp kartet?
Follokart fungerer for tiden ikke på Chrome eller Edge. Dersom dette skaper problemer for deg kan du bruke Kommunekart som fungerer like bra på PC'er som på mobil, alternativt kan du bruke en annen nettleser
Høring av planer
Høringer brukes for at innbyggere, organisasjoner og næringsliv skal få si sin mening, for at de skal kunne føre kontroll med hva forvaltningen gjør og hvordan den utfører sine oppgaver. Du kan benytte det elektroniske skjemaet Høringssvar ved offentlige høringer.
Her finner du høringene som er aktuelle nå.
Forskrift om vann og avløpsgebyrer - endringsforslag
Les mer...
Vil du vite mer om høringer
Se på denne siden. Her finner du også elektronisk skjema for å sende inn høringssvar.
Planarbeid pågår
Her finner du en oversikt over planer som er under arbeid i Frogn kommune. Oversikten viser både private og offentlige planer som er varslet igangsatt, og både detalj- og områdereguleringer.
Sogstikollen 20
Les mer...
Sogstiveien 103, 105 og Sogstikollen 48
Les mer...
Holterkollveien 3
Les mer...
Fv. 156 Gang- og sykkelvei Tusse-Dal og Glenne-Grøstad
Les mer...
Ekornveien 1 og deler av Elleveien, Vardeveien og Ekornveien
Les mer...
Nordre Elle/Drøbak Hageby
Les mer...
Husvikholmen 8-10
Les mer...
Storgata 12-16 og 18
Les mer...
Storgata 15
Les mer...
Sorenskriver Ellefsensvei 1
Les mer...
Sogstikollen 9, 10 og del av Sogstikollen (privat vei)
Les mer...
Dyrløkkebakken
Les mer...
Fossen Søndre
Les mer...
Torggata 1
Les mer...
Tranga 8
Les mer...
Høilundlia (tidl. Bekkenstenveien 10)
Les mer...
Haveråsveien og Haverløkka
Les mer...
Fv. 156 Bråtan - Tusse
Les mer...
Åsveien 37
Les mer...
Kulturminneplanen
Les mer...
Kommunestyremelding om idrett, friluftsliv og nærmiljø
Les mer...
Lågøya
Les mer...
Områderegulering gamle Drøbak
Les mer...
Byutviklingsplanen - Områdeplan for Dyrløkke, Ullerud og Seiersten
Les mer...
Prioritert planoversikt
Kommunen har i lengre tid opplevd et stort press når det gjelder plan- og byggesaksbehandling. Spesielt vanskelig har det vært de siste to årene, da vi har hatt en stor utskiftning av medarbeidere. Utskiftningen har ført til et stort etterslep av saker. For å ta unna dette etterslepet raskest mulig, la rådmannen i november 2017 frem en plan med en prioritering av planoppgavene. Videre ble det innvilget ressurser til fire engasjementer på plan og byggesak for å styrke saksbehandlingen. Enhet for samfunnsplanlegging, som behandler plansakene, har fremdeles to ubesatte planleggerstillinger, og det benyttes derfor konsulenter i saksbehandlingen i tillegg til våre egne ressurser.
Gjeldende planstrategi gir en oversikt over planarbeid som skal behandles i denne perioden. Den skal sikre politisk styring av planarbeidet, riktig prioritering av planoppgaver, god utnyttelse av planressursene og samordning mellom forvaltningsnivåer og mellom nabokommuner. Planstrategien viser imidlertid ikke alle reguleringsplaner som er til behandling. Planoversikten gir en oversikt over planene, type plan, status for hvor i prosessen planen ligger, når siste dokument ble mottatt og når det antas at planen vil komme til politisk behandling.
Det er tidligere vedtatt at reguleringsplaner skal prioriteres i følgende rekkefølge:
1. Offentlig infrastruktur
2. Offentlige bygg
3. Næring
4. Bolig
5. Fritidsbolig
I tillegg er det prioritert å ferdigbehandle igangsatte planarbeid fremfor å starte opp nye. Kommunestyret og hovedutvalg for miljø-, plan- og byggesaker har vedtatt at områderegulering for gamle Drøbak skal prioriteres høyest på lista.
Det gjøres for ordens skyld oppmerksom på at lista er dynamisk og vil kunne endres når vi mottar et planforslag som etter kriteriene skal prioriteres høyere enn planene som står på lista fra før. Oppdatert liste vil legges ut her når det gjøres endringer.
Skal du fremme en reguleringsplan?
Oppstart av planarbeid
Vil du fremme en reguleringsplan i Frogn kommune? I Frogn kommune behandles anmodning om oppstart av politisk hovedutvalg for miljø-. plan- og byggesaker. Ta kontakt med planavdelingen dersom du ønsker å anmode om oppstart av planarbeid.
Frogn kommune har ikke en egen planveileder. Men du finner mye nyttig veiledningsmateriell i miljøverndepartementets veileder til utarbeiding av reguleringsplaner. Veilederen finner du her.
På Plankartsiden finner du informasjon om kart- og planforskriften, nasjonal produktspesifikasjon for arealplan og digitalt planregister og SOSI standarden.
Kommunens krav til dataleveranse- digitale plankart
Dersom det er usikre eiendomsgrenser rundt eiendommen(e) som det skal lages planer for, må eiendomsgrensene kontrolleres før planen kan behandles. Info om kvalitet på eiendomsgrensene ligger inne i Matrikkelen
Dersom eksisterende kartgrunnlag ikke er tilstrekkelig detaljert for det detaljnivå planen krever, må kartgrunnlaget oppdateres av de som lager planen.
Leveransene skal være i koordinatsystemet EUREF 89, sone 32 og i Sosi- format, versjon 4.5, nivå 4.
Ved igangsetting av planarbeid skal plangrense leveres på SOSI formatet, versjon 4.5 eller DXF / DWG format. Kart med omriss av planområde leveres også på PDF fil eller bildefil (for eksempel jpg format) tilsvarende det som sendes til avisen.
Ved innsending av planforslag til førstegangsbehandling skal planforslag leveres på SOSI formatet, versjon 4.5, nivå 4. Planen vil ikke fremmes til behandling før plandataene er kontrollert og godkjent.Planforslag skal også leveres på PDF format og papir
Etter endelig planvedtak skal plankartet oppdateres i hht. vedtak leveres på SOSI format, versjon 4.5, nivå 4.
Det vil faktureres et tilleggsgebyr etter timepris, for leveranser på ufullstendig SOSI format som ikke tilfredsstiller krav til koding, datastruktur, topologi med mer, og derfor medfører merarbeid for kommunen (jfr. kommunens gebyrregulativ).
Vedtatt plan som er opprettet ihh. til vedtak skal leveres på PDF format og skrevet ut i riktig målestokk på papir\ lerret godkjent for arkivering.
Øvrige krav til leveranse og kvalifikasjoner
- Det stilles krav til faglige kvalifikasjoner for de som skal utarbeide planen, jfr Pbl. § 12-3
- Utforming av reguleringsplanen skal være i henhold til Miljøverndept. sin veileder T-1490
- Plankartet skal være utarbeidet digitalt iht. gjeldende spesifikasjon og SOSI standard
- Tegnforklaring skal være iht. Frogn kommunes mal
- Reguleringsbestemmelsene skal være iht. kommunens oppsett
- Reguleringsbestemmelsene skal ikke være med på plankartet
Kommunens standardmaler for heading til planbestemmelser, tegnforklaring mv. får du på oppstartsmøte med kommunen.
Reguleringsendring
Mindre endring av reguleringsplan kan behandles på en enklere måte.Mindre justeringer av reguleringsformål, byggegrenser, veitraseer eller lignende kan i mange tilfeller behandles som en mindre endring av reguleringsplan og gis en enklere saksbehandling.
Skillet mellom hvilke tiltak som krever full reguleringsplan og hva som kan behandles som en mindre endring er en skjønnsmessig vurdering. Før arbeidet startes må du derfor ta kontakt med kommunen v/planavdelingen og avklare behandlingsmåte.
Gebyrer og priser
For å få behandlet plansaken din i kommunen, må du betale et gebyr. Hvor høyt gebyret blir avhenger av hva du søker om. Her finner du pris for saksbehandling av detaljplaner, mindre endringer, dispensasjoner og konsekvensutredninger.
Det skal betales gebyr for alle private planforslag for arbeid frem til første gangs behandling. I plansaker faktureres gebyret samtidig med vedtak om offentlig ettersyn. I saker som avsluttes før fullstendig planforslag er lagt frem, eller før offentlig ettersyn, faktureres gebyret når saken avsluttes.
Gebyrene er vedtatt av kommunestyret med hjemmel i i Plan- og bygningsloven § 33-1. Gjeldende fra 1.1.2020. Regulativet erstatter tidligere gjeldende regulativ.
Når må gebyret betales?
Betaling innkreves når vedtak er fattet og forfaller til betaling 30 dager etter fakturadato.
- Når vedtak er fattet i bygge-/delings-/eller seksjoneringssak
- Når forhåndskonferanse/oppstartsmøte er avholdt
- Når planprogram er fastsatt/vedtatt
- Når plan har vært gjenstand for 1. gangs behandling
Hvor mye koster det?
Gebyrene skal regnes etter det regulativet som gjelder den dato kommunen mottar søknaden.
Timepris
For de tjenester som ikke omfattes av dette regulativet så gjelder et gebyr etter medgått tid. Timesatsen dekker også støttefunksjoner og administrasjon av tjenesten.
Timepris |
|
Betales per |
Gebyr |
Vnr. 20200 |
For tjenester som ikke faller inn under regulativbestemmelsene |
Per time | Kr 1.200,- |
Tilleggsgebyr
I tillegg til det faste gebyret påløper det et tilleggsgebyr dersom planforslaget ikke leveres i fullverdig digital form.
Tillegg for planforslag som ikke er levert etter SOSI-standarden: etter medgått tid som kommunen har brukt for å rette opp kartfiler.
Tillegg for mangelfulle plandokumenter: etter medgått tid som kommunen har brukt for å rette opp plandokumenter.
Tilbaketrekking av planforslag
Ved trekk av planforslag eller manglende oppfølging fra forslagsstiller skal tiltakshaver betale en andel av gebyret avhengig av hvor langt kommunen har kommet i saksbehandlingen. For beregning skal gebyret for private planforslag legges til grunn.
Tilbaketrekking av planforslag |
Betales per |
Gebyr |
|
Vnr. 20400 |
For sak som avsluttes etter påbegynt saksbehandling, men før førstegangsvedtak |
Per planforslag | 50 % |
Vnr. 20410 |
For sak som avsluttes etter påbegynt saksbehandling og etter førstegangsvedtak |
Per planforslag | 100 % |
Formøte, dialogmøte, undervisningsmøte
For nærmere avklaring av rammer og innhold i planforslaget kan det holdes formøte mellom plankonsulent, forslagsstiller, kommunen og ev. andre berørte fagmyndigheter. Ett møte er inkludert i det generelle saksbehandlingsgebyret under Private planforslag, for møter utover dette som er initiert av forslagsstiller skal det betales gebyr. Administrasjonen kan vurdere om et møte skal faktureres etter møtegebyr eller timepris, alt ettersom hvor kompleks saken er og hvor mye tid som medgår.
Avklaringsmøter |
Betales per |
Gebyr |
|
Vnr. 20500 |
Formøte, dialogmøte, andre type møter |
Per møte | Kr 3.500,- |
Avklaring av private reguleringsforslag
Planspørsmål legges frem for planmyndigheten, kommunen kan gi råd om hvordan planen bør utarbeides og kan bistå i planarbeidet. Gebyret gjelder for planinitiativ som ikke er i tråd med overordnet plan, og derfor krever politisk behandling.
Oppstart av reguleringsarbeid (anmodning om oppstart), jf. pbl § 12-8 |
Betales per |
Gebyr |
|
Vnr. 20600 |
Anmodning om oppstart |
Per søknad |
Kr 37.000,- |
Oppstartsmøte
Både kommunen og forslagsstiller kan kreve oppstartsmøte. Det skal betales gebyr for hvert oppstartsmøte. Gebyret omfatter også administrativt arbeid for planinitiativ som er i tråd med overordnet plan. Her er planspørsmålet avklart, og det er derfor ikke behov for politisk behandling.
Oppstartsmøte jf. pbl § 12-8 |
Betales per |
Gebyr |
|
Vnr. 20700 |
Oppstartsmøte |
Per møte |
Kr 14.000,- |
Private planforslag
Arealer som reguleres til grønnstruktur eller LNF skal ikke tas med i beregningen.
Reguleringsplan, jf. pbl §§ 12-10, 12-11 |
Betales per |
0-1 dekar |
2-5 dekar |
6-10 dekar |
11-50 dekar |
Over 50 dekar |
|
Vnr. 20800 |
Behandling av reguleringsplan |
Per planforslag |
Kr 40.000,- |
Kr 120.000,- |
Kr 154.500,- |
Kr 234.500,- |
Kr 251.000,- |
Der det er regulert bolig eller fritidsboliger kommer et tillegg pr ny eller eksisterende boenhet som følger:
Reguleringsplan, jf. pbl §§ 12-10, 12-11 |
Betales per |
Gebyr |
|
Vnr. 20810 |
Frittliggende småhus, enebolig, hytte mv. |
Per boenhet |
Kr 10.000,- |
Vnr. 20820 |
Konsentrert småhusbebyggelse. rekkehus, kjedehus mv. (opptil 10) |
Per boenhet |
Kr 6.500,- |
Mellom 11-30 boenheter |
Per boenhet |
Kr 3.000,- |
|
Mellom 31-50 boenheter |
Per boenhet | Kr 1.300,- | |
Over 50 boenheter | Per boenhet |
Kr 800,- |
|
Vnr. 20830 |
Blokk-, leilighetsbygg mv. (opptil 15) |
Per boenhet |
Kr 5.000,- |
Mellom 16-30 boenheter |
Per boenhet |
Kr 2.500,- |
|
Mellom 31-55 boenheter | Per boenhet |
Kr 1.500,- |
|
Over 55 boenheter | Per boenhet |
Kr 550,- |
Der det er regulert til annet enn bolig eller fritidsbolig kommer et tillegg som følger:
Reguleringsplan, jf. pbl §§ 12-10, 12-11 |
Betales per | Inntil 500 m2 BRA | 500 - 1000 m2 BRA | 1000-10.000 m2 BRA | Over 10.000 m2 BRA | |
Vnr. 20840 |
Kontor-, forretningsbygg mv. |
Per planforslag |
Kr 35.000,- |
Kr 50.000,- |
Kr 100.000,- |
Kr 200.000,- |
Planer med planprogram og konsekvensutredning
For planforslag som krever planprogram og konsekvensutredning (KU) skal det betales tilleggsgebyr. For beregning av tilleggsgebyret for konsekvensutredning skal gebyret for private planforslag legges til grunn.
Planprogram og konsekvensutredning, jf. pbl § 4-1, § 4-2 andre ledd og kap.14 |
Betales per | Gebyr | |
Vnr. 20900 |
Fastsettelse av planprogram for konsekvensutredning |
Per planprogram |
Kr 36.500,- |
Vnr. 20910 |
Behandling av konsekvensutredning |
Per planforslag |
50 % |
Utfylling og endring av plan
Ved utfylling eller endring av plan skal det betales gebyr.
Utfylling, endring eller oppheving av plan |
Betales per | Gebyr | |
Vnr. 20950 |
Mindre endring og utfylling av detaljplan iht. pbl § 12-14, delegert behandling til administrasjonen |
Per søknad |
Kr 12.500,- |
Vnr. 20960 |
Mindre endring og utfylling av detaljplan iht. pbl § 12-14 som krever politisk behandling |
Per søknad |
Kr 33.000,- |
Vnr. 20970 | Endring og utfylling av detaljplan iht. pbl § 12-14 | Per søknad | Kr 50.000,- |
Vnr. 20980 | Endring som behandles som ny plan i samsvar med pbl §12-14 første ledd | Per søknad | Fullt gebyr |
Andre kostnader
Planutarbeidelse | Forslagsstiller må selv dekke alle utgifter til utarbeiding av planforslaget, inkludert oppretting av planen etter førstegangs behandling. Planen må utarbeides av kompetent personell jfr. krav til faglige kvalifikasjoner i pbl. § 12-3. Krav til utarbeiding av plankart og bestemmelser, dataformat, -innhold og nøyaktighet framgår videre av vedlegg. |
Kartgrunnlag | Forslagsstiller må bekoste etablering av grunnlagskart data dersom eksisterende kartgrunnlag ikke er tilstrekkelig detaljert eller oppdatert for ønsket planlegger. Krav for slik kartlegging varsles/ avklares med kommunen. |
Eiendomsgrenser | Forslagsstiller må bekoste grenseoppgang og oppmåling av eiendommen(e) dersom eksisterende eiendomssituasjon ikke er tilstrekkelig entydig. Krav for slik kartlegging varsles/ avklares med kommunen. |
Planutarbeidelse/opprettinger | Oppretting av plankart og planbestemmelser etter offentlig ettersyn og endelig vedtak utføres av forslagsstiller for tiltakshavers regning. Kopi av målebrev kan bestilles fra kommunen. |
Grunnforhold | Evt. krav til registrering av grunnforhold, forurensningssituasjon, utarbeiding av rammeplan eller søknad om utslipp belastes tiltakshaver. Behov for slike registreringer varsles/ avklares med kommunen v/Miljøkontoret eller andre aktuelle parter. |
Kulturminner | Evt. krav til arkeologiske registreringer belastes tiltakshaver. Behov for slike registreringer varsles/ avklares med fylkeskommunen. |
Biologisk mangfold | Vurderinger etter naturmangfoldloven og evt. krav til nye biologiske registreringer belastes tiltakshaver. Behov for slike registreringer varsles/ avklares med kommunen/ fylkesmannen. |
Realisering av plan | Realisering av plan tilligger også selvsagt forslagsstiller/ tiltakshaver/ utbygger el. Det omfatter også etablering av adkomst, avløpsanlegg (evt. til kom. nett), strømforsyning mv. |
Klageadgang
Det er ikke adgang til å klage på kommunestyrets vedtak av gebyrregulativ, men det kan søkes om reduksjon av gebyr. Søknaden sendes enhet for samfunnsutvikling. Avgjørelse av slik søknad er et enkeltvedtak som kan påklages. Klagen sendes enhet for samfunnsutvikling og fylkesmannen er klageinstans.
Fakturaen må betales og forfaller uansett om vedtaket er påklaget eller det er søkt om reduksjon av gebyr. Faktura som ikke betales blir belastet med forsinkelsesrente fra forfallsdato til fakturaen blir betalt.
Vedtatte planer
Her finner du planer som nylig er vedtatt i Frogn kommune. Planene finner du også i kommunen kartportal.
Vannverksveien Nordre del
Les mer...
Områderegulering Kolstad, Klommestein skog og Odalen
Les mer...
Husvik-Gylte
Les mer...
Solbergstrand forskningsstasjon
Les mer...
Vårstigen 27 og Elleveien 16 og 18
Les mer...
Kontakt
Enhetsleder for samfunnsplanlegging er Anne-Bergitte Thinn:
anne-bergitte.thinn@frogn.kommune.no